Ipoteca și actele notariale la creditul ipotecar

Când cumpărați o locuință cu credit ipotecar, ziua de la notar înseamnă de obicei mai multe acte semnate unul după altul. Banca vă transmite o listă, dar nu întotdeauna explică de ce este nevoie de fiecare document. Ghidul de mai jos vă arată ce rol are ipoteca, ce acte notariale apar la un credit ipotecar și ce se întâmplă după ce ați terminat de plătit.

Ce este ipoteca

Ipoteca este o garanție: banca primește dreptul ca, dacă împrumutul nu este rambursat, să vândă imobilul prin executare silită și să își recupereze banii din preț. Proprietarul rămâne cel care cumpără locuința; el poate locui în ea, o poate închiria sau chiar vinde, în condițiile din contractul de credit.

Câteva reguli importante din Codul civil:

• Contractul de ipotecă asupra unui imobil se încheie în formă autentică, la notar; altfel este lovit de nulitate absolută.
• Ipoteca se înscrie în cartea funciară; înscrierea îi stabilește rangul față de alte ipoteci și o face opozabilă altor persoane.
• Contractul de ipotecă este titlu executoriu: dacă împrumutul nu se plătește, banca poate trece la executare silită fără un proces prealabil pentru obținerea unei hotărâri.

Ce acte notariale apar, de regulă, la un credit ipotecar

1. Contractul de vânzare prin care cumpărați locuința. Vânzarea propriu-zisă este explicată pe alt site din rețeaua noastră.
2. Contractul de ipotecă în favoarea băncii, asupra locuinței cumpărate sau asupra altui imobil adus în garanție.
3. Interdicțiile de înstrăinare și grevare în favoarea băncii, notate în cartea funciară, prin care vă obligați să nu vindeți și să nu ipotecați imobilul fără acordul băncii cât timp creditul nu e rambursat.
4. Acordul soțului sau al soției, atunci când imobilul este bun comun sau devine locuința familiei.
5. Procuri, dacă una dintre părți nu poate fi prezentă (de exemplu, un cumpărător aflat în străinătate).

Dacă ipoteca se constituie asupra imobilului altei persoane – de pildă, apartamentul părinților – aceasta devine garant ipotecar. Riscul este real: dacă creditul nu se plătește, banca poate executa imobilul garantului. Asemenea situații trebuie discutate în familie înainte de semnare.

Cum decurge, de obicei, ziua semnării

1. Banca aprobă creditul, după evaluarea imobilului de către un evaluator acceptat de bancă.
2. Notarul solicită extrasul de carte funciară pentru autentificare, care arată situația juridică a imobilului (proprietar, sarcini, ipoteci existente).
3. Se prezintă certificatul de atestare fiscală privind impozitele locale. Din 25 februarie 2026 (OUG nr. 7/2026, care a modificat Codul de procedură fiscală), la vânzarea imobilelor nu doar vânzătorul, ci și cumpărătorul trebuie să facă dovada că și-a achitat obligațiile față de bugetul local al localității (sectorului) în care are domiciliul; dovada se poate face și prin verificare electronică. Întrebați din timp notarul ce certificate vă trebuie. Pentru persoanele cu domiciliul în Sectorul 2, certificatul se obține de la direcția de impozite și taxe locale a sectorului.
4. Se semnează contractul de vânzare, apoi contractul de ipotecă și actele accesorii.
5. Banca virează prețul (sau partea finanțată) către vânzător, în condițiile din contract.
6. Notarul transmite actele pentru înscrierea dreptului de proprietate și a ipotecii în cartea funciară.

Ordinea exactă poate diferi de la o bancă la alta. Cereți băncii și notarului lista completă de documente cu câteva zile înainte, ca să nu amânați semnarea din cauza unui act lipsă.

Locuința familiei și acordul celuilalt soț

Codul civil protejează locuința familiei: niciun soț nu poate vinde, ipoteca sau închiria locuința familiei fără acordul scris al celuilalt soț, chiar dacă imobilul este bunul său propriu. Dacă sunteți căsătorit, banca și notarul vă vor cere, aproape întotdeauna, consimțământul soțului sau al soției. Regimul matrimonial ales – comunitate sau separație – influențează cine apare ca proprietar; vedeți ghidul despre convenția matrimonială.

Costuri

Onorariul notarului pentru contractul de ipotecă este reglementat (există onorarii minimale stabilite prin ordin al ministrului justiției). La el se adaugă tarifele pentru înscrierea în cartea funciară și, la vânzare, impozitul datorat de vânzător, dacă este cazul. Nu afișăm sume: ele depind de valoarea creditului și a imobilului. Notarul vă poate da o estimare înainte de semnare.

Radierea ipotecii după rambursare

Când ați rambursat integral creditul, ipoteca nu dispare automat din cartea funciară. Pașii obișnuiți:

• cereți băncii documentul prin care confirmă stingerea creditului și consimte la radierea ipotecii și a interdicțiilor;
• depuneți cererea de radiere la biroul de cadastru și publicitate imobiliară competent, direct sau prin notar;
• verificați, pe un extras de carte funciară nou, că ipoteca și interdicțiile au fost radiate.

Dacă refinanțați creditul la altă bancă, procedura implică de obicei o ipotecă nouă în favoarea noii bănci și radierea celei vechi, coordonate între bănci și notar.

Dacă unul dintre cumpărători se află în străinătate, citiți ghidul despre procuri prin consulat și apostilă. Pentru o verificare a actelor înainte de semnare ne puteți scrie prin formular.

Întrebări frecvente

Pot vinde un apartament care are ipotecă?

Da, cu acordul băncii. De obicei, o parte din preț se folosește pentru rambursarea creditului, iar banca își dă acordul pentru radierea ipotecii.

Ce este extrasul de carte funciară pentru autentificare?

Este extrasul pe care notarul îl solicită înainte de semnare. Arată proprietarul, ipotecile și alte sarcini și asigură că situația imobilului nu se schimbă între verificare și autentificare.

Părinții mei pot garanta creditul cu apartamentul lor?

Da, ca garanți ipotecari, printr-un contract de ipotecă autentic. Dacă creditul nu se plătește, banca poate executa apartamentul lor.

Trebuie să merg la notar ca să radiez ipoteca?

Nu neapărat. Cererea de radiere, însoțită de acordul băncii, se poate depune și direct la biroul de cadastru și publicitate imobiliară. Mulți preferă să o depună prin notar.