Pe această pagină
Mulți proprietari din Sectorul 2 închiriază un apartament și se întreabă ce pot face dacă chiriașul nu mai plătește sau nu pleacă la finalul contractului. Răspunsul depinde în mare măsură de forma contractului. Un contract de închiriere autentificat la notar poate deveni titlu executoriu, adică vă permite să mergeți direct la executorul judecătoresc, fără un proces prealabil pentru obținerea unei hotărâri. Dar efectul are limite clare, pe care e bine să le cunoașteți.
Ce spune Codul civil
Două articole din Codul civil sunt esențiale:
- Plata chiriei. Contractele de închiriere încheiate în formă autentică, precum și cele încheiate prin înscris sub semnătură privată și înregistrate la organele fiscale, constituie titluri executorii pentru plata chiriei, la termenele și în modalitățile din contract sau, în lipsă, din lege.
- Predarea locuinței la final. Contractul încheiat pe durată determinată și constatat prin înscris autentic constituie titlu executoriu pentru restituirea bunului la expirarea termenului. Aceeași regulă se aplică, în mod corespunzător, contractului sub semnătură privată înregistrat la organul fiscal.
Comparație: ce efect are fiecare formă
| Forma contractului | Chiria neplătită | Eliberarea locuinței la expirare |
|---|---|---|
| Autentificat la notar, pe durată determinată | Titlu executoriu | Titlu executoriu |
| Sub semnătură privată, înregistrat la ANAF, pe durată determinată | Titlu executoriu | Titlu executoriu |
| Pe durată nedeterminată (autentic sau înregistrat) | Titlu executoriu | Nu beneficiază de regula pentru expirarea termenului |
| Sub semnătură privată, neînregistrat | Nu este titlu executoriu | Nu este titlu executoriu |
Așadar, contractul autentic nu este singura cale: un contract sub semnătură privată, înregistrat la organele fiscale, are în principiu aceleași efecte executorii. Contractul autentic aduce însă avantaje practice, explicate mai jos.
Ce aduce în plus forma autentică
- Verificarea părților și a proprietății. Notarul verifică identitatea și, pe baza cărții funciare, dreptul celui care închiriază.
- Dată certă și păstrarea originalului. Un exemplar rămâne în arhiva notarului; nu se pot ridica discuții despre data sau semnăturile contractului.
- Claritate. Notarul vă explică efectele clauzelor, iar textul este redactat astfel încât să poată fi executat.
Independent de forma contractului, Codul fiscal impune obligații proprietarilor persoane fizice care obțin venituri din chirii, printre care înregistrarea contractului (și a modificărilor lui) la organul fiscal în cel mult 30 de zile de la încheiere și declararea veniturilor. Pentru detalii, interesați-vă la ANAF sau la un consultant fiscal.
Limitele titlului executoriu
- Doar chiria. Caracterul executoriu privește plata chiriei. Pentru alte sume – utilități, reparații, daune – nu este garantat că veți putea executa direct; poate fi nevoie de instanță.
- Doar la expirarea termenului. Evacuarea în baza contractului funcționează la expirarea duratei stabilite. Dacă vreți să încheiați contractul mai devreme, pentru neplată, rezilierea și evacuarea pot necesita pași suplimentari, uneori în instanță.
- Executarea silită are propriile etape. Executorul judecătoresc cere încuviințarea executării de la instanța de executare, iar chiriașul poate formula contestație la executare.
- Perioade în care evacuarea nu se poate face. Codul de procedură civilă interzice, ca regulă, evacuarea din locuințe între 1 decembrie și 1 martie, cu excepțiile prevăzute de lege. Verificați aceste reguli cu executorul sau cu un avocat.
Clauze care vă ajută
- Durata determinată, cu data exactă de începere și de încetare.
- Chiria, moneda, data scadenței și contul în care se plătește.
- Garanția și condițiile restituirii ei.
- Cine plătește utilitățile și întreținerea, cu termene clare.
- Procesul-verbal de predare-primire, cu starea apartamentului și indexurile contoarelor.
- Condițiile de reînnoire și de reziliere.
Și pentru chiriaș
Forma autentică vă protejează și pe dumneavoastră, ca chiriaș: aveți dovada clară a dreptului de folosință, a duratei și a chiriei convenite. Dacă proprietarul vinde locuința, puteți opune contractul noului proprietar în condițiile legii – pentru imobilele înscrise în cartea funciară, dacă închirierea a fost notată în cartea funciară; întrebați notarul despre această notare. Verificați înainte de semnare, pe extrasul de carte funciară, cine este proprietarul și dacă locuința are ipoteci.
Cum procedați
Alegeți un notar public din lista oficială a Uniunii Naționale a Notarilor Publici sau a Camerei Notarilor Publici București; pentru un contract de închiriere nu este obligatoriu un notar din Sectorul 2. Onorariul este reglementat prin onorarii minimale stabilite prin ordin al ministrului justiției. Dacă locuința este ipotecată, vedeți ghidul despre ipotecă; dacă este locuința familiei, aveți nevoie de acordul soțului sau al soției, după cum explicăm în ghidul despre convenția matrimonială. Pentru verificarea unui contract înainte de semnare sau pentru un chiriaș care nu plătește, ne puteți scrie prin formular.
Întrebări frecvente
Dacă am contractul înregistrat la ANAF, mai am nevoie de notar?
Nu este obligatoriu. Contractul sub semnătură privată înregistrat la organele fiscale este, în principiu, titlu executoriu pentru chirie și, dacă are durată determinată, pentru eliberarea locuinței la expirare. Forma autentică aduce siguranță suplimentară.
Pot evacua chiriașul imediat ce nu plătește?
Nu automat. Titlul executoriu vă permite să recuperați chiria; evacuarea înainte de expirarea contractului presupune, de regulă, rezilierea și pași suplimentari, uneori în instanță.
Contractul meu nu este nici autentic, nici înregistrat. Ce pot face?
Puteți recupera chiria și obține evacuarea prin instanță, inclusiv prin proceduri speciale prevăzute de Codul de procedură civilă. Un avocat vă poate spune care procedură se potrivește.
Titlul executoriu acoperă și facturile la utilități?
Regula din Codul civil privește chiria. Pentru alte sume, executarea directă nu este garantată și poate fi nevoie de o hotărâre judecătorească.