Pe această pagină
O persoană vârstnică din Sectorul 2 are un apartament, dar are nevoie de îngrijire sau de un venit în plus. O rudă, un vecin sau o altă persoană de încredere ar putea prelua locuința în schimbul ajutorului. Codul civil oferă două contracte potrivite pentru astfel de situații: contractul de întreținere și contractul de rentă viageră. Seamănă, dar au efecte diferite, iar alegerea greșită poate duce la procese lungi.
Ce este contractul de întreținere
Prin contractul de întreținere, o parte (întreținătorul) se obligă să asigure celeilalte părți (întreținutul) cele necesare traiului: hrană, îmbrăcăminte, locuință, îngrijire și ajutor la nevoie, inclusiv asistență medicală. Durata este, de obicei, toată viața întreținutului. În schimb, întreținutul transmite de regulă un bun – frecvent apartamentul în care locuiește.
Contractul de întreținere trebuie încheiat în formă autentică, la notar, sub sancțiunea nulității absolute. O înțelegere scrisă de mână între părți nu produce efectele unui contract de întreținere, oricât de clar ar fi formulată.
Ce este renta viageră
Prin contractul de rentă viageră, o parte (debirentierul) se obligă să plătească periodic o sumă de bani – renta – unei persoane (credirentierul), pe durata vieții acesteia. Renta se plătește de obicei în schimbul unui bun sau al unui capital. Diferența esențială: aici prestația este în bani (sau în alte bunuri fungibile), nu în îngrijire. Când în schimbul rentei se transmite un imobil, contractul se încheie tot în formă autentică la notar, pentru că transferul proprietății asupra unui imobil cere această formă.
Diferențele principale
| Aspect | Contract de întreținere | Rentă viageră |
|---|---|---|
| Ce primește persoana vârstnică | Îngrijire, hrană, locuință, ajutor – în natură | O sumă de bani, la intervale stabilite |
| Forma | Autentică, obligatoriu | Autentică atunci când se transmite un imobil |
| Legătura dintre părți | Strânsă, personală; presupune conviețuire sau contact frecvent | Mai distantă; contează plata la termen |
| Ce se întâmplă la neînțelegeri | Instanța poate înlocui întreținerea în natură cu o sumă de bani, dacă ea nu mai poate continua; pentru neexecutare sau pentru un comportament care face imposibilă executarea se poate cere rezoluțiunea, în instanță | Plata poate fi urmărită prin executare; se poate cere rezoluțiunea pentru neplată nejustificată |
| Potrivit pentru | Cine are nevoie mai ales de îngrijire | Cine are nevoie mai ales de venit |
Ambele contracte sunt „aleatorii”: nimeni nu știe cât va dura viața persoanei întreținute sau a credirentierului, deci nici cât va primi în total. Tocmai de aceea legea permite desființarea lor dacă cel care trebuia să întrețină sau să plătească nu își respectă obligațiile.
Ce se întâmplă dacă obligațiile nu sunt respectate
- La întreținere, întreținutul poate cere rezoluțiunea contractului (desființarea lui) dacă întreținătorul nu își îndeplinește fără justificare obligațiile sau dacă comportamentul celeilalte părți face imposibilă executarea contractului în condiții conforme bunelor moravuri. În aceste cazuri, rezoluțiunea o poate pronunța numai instanța. Dreptul de a cere rezoluțiunea se transmite și moștenitorilor.
- Dacă întreținerea în natură nu mai poate continua din motive obiective (sau dacă întreținătorul decedează) și părțile nu se înțeleg, instanța poate înlocui, la cererea oricăreia dintre ele, întreținerea în natură cu o sumă de bani. Pentru asemenea motive obiective nu se poate cere rezoluțiunea. Dacă întreținerea nu mai poate continua din vina uneia dintre părți, instanța ține seama de aceasta la stabilirea sumei.
- La rentă viageră, pentru ratele neplătite credirentierul poate cere sechestrul și vânzarea bunurilor debirentierului și poate cere rezoluțiunea pentru neplata nejustificată a rentei. În lipsa unei clauze contrare, rezoluțiunea nu îi dă celui care a plătit renta dreptul să recupereze ratele deja plătite.
- Cel care plătește renta nu se poate elibera de obligație oferind restituirea capitalului primit; el plătește renta până la decesul persoanei pe durata vieții căreia a fost constituită, oricât de împovărătoare ar deveni.
Ce trebuie să conțină un contract bine făcut
- Descrierea concretă a obligațiilor: unde locuiește întreținutul, ce cheltuieli acoperă întreținătorul (medicamente, utilități, îngrijire la domiciliu), ce se întâmplă la internare.
- Pentru rentă: suma, frecvența, data plății, modul de plată și, eventual, actualizarea sumei.
- Identificarea exactă a imobilului, cu numărul de carte funciară.
- Garanții pentru persoana vârstnică – de exemplu, o interdicție de înstrăinare și grevare a imobilului pe durata contractului, notată în cartea funciară, ca să nu poată fi vândut sau ipotecat fără acordul ei. Legea prevede, în plus, o ipotecă legală în favoarea celui care a transmis imobilul în schimbul întreținerii; dreptul întreținătorului se înscrie în cartea funciară numai odată cu această ipotecă.
- Clauze clare privind rezoluțiunea și dovada îndeplinirii obligațiilor.
Merită să păstrați dovezi ale întreținerii (chitanțe, extrase de cont, înscrisuri). În procesele dintre moștenitori și întreținător, dovada concretă a îngrijirii este adesea decisivă.
Moștenitorii și riscul de contestare
Încheiate în schimbul unui bun, contractul de întreținere și renta viageră sunt contracte cu titlu oneros – persoana vârstnică primește ceva în schimb. Dacă însă prestațiile sunt vădit disproporționate față de valoarea bunului, alți moștenitori pot încerca să conteste actul, de pildă susținând că ascunde o donație. O evaluare corectă a imobilului și obligații reale, îndeplinite efectiv, reduc acest risc.
Costuri și pași practici
Notarul percepe un onorariu reglementat (există onorarii minimale stabilite prin ordin al ministrului justiției). La transferul imobilului pot apărea impozitul prevăzut de Codul fiscal și tarifele de carte funciară, pe care notarul le calculează. Înainte de semnare, notarul solicită extrasul de carte funciară pentru autentificare și certificatul de atestare fiscală privind impozitele locale ale imobilului.
Dacă vă gândiți doar la ce se va întâmpla cu bunurile după deces, fără obligații în timpul vieții, citiți ghidul despre testament. Dacă imobilul are deja o ipotecă, vedeți articolul despre ipotecă și creditul ipotecar. Donația și vânzarea obișnuită sunt explicate pe alt site din rețeaua noastră. Pentru o situație concretă ne puteți scrie prin formular.
Întrebări frecvente
Pot încheia un contract de întreținere cu o persoană care nu îmi este rudă?
Da. Întreținătorul poate fi o rudă, un vecin sau orice altă persoană cu capacitate deplină. Important este ca obligațiile să fie clar descrise și realiste.
Ce fac dacă întreținătorul nu mă mai îngrijește?
Puteți cere în instanță rezoluțiunea contractului pentru neexecutarea fără justificare a obligației de întreținere. Dacă întreținerea în natură nu mai poate continua din motive obiective, instanța poate hotărî înlocuirea ei cu o sumă de bani.
Mă pot răzgândi după semnare, ca la testament?
Nu. Spre deosebire de testament, contractul de întreținere și renta viageră nu se revocă unilateral. Pot fi desființate prin acordul părților sau, pentru neexecutare, prin instanță.
Ce e mai potrivit pentru o persoană singură, bolnavă?
De regulă, contractul de întreținere, pentru că obligă la îngrijire concretă. Renta viageră se potrivește mai bine cuiva care se descurcă singur, dar are nevoie de venit. Fiecare caz trebuie analizat separat.